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        移动互联网

        跑马圈地的长租公寓行业,2019将进入精细化运营阶段

        2019/2/20 12:42:00


        文:刘志刚@互联网江湖

        自去年以来,包括上海、北京在内的多个城市相继发布了对长租公寓的管控政策,就该行?#30340;?#23384;在的租金贷、房间空气质量等问题提出了明确的监管要求。

        然而就在最近一段时间,行业乱象仍然屡禁不止。就在近日,一家名叫“美丽屋”的长租公寓多个租客向中国经营报的记者反映,遭遇了骗租骗贷维权困难的情况。涉及金额少则3000多元,多则好几万。

        在经历了调整洗牌期的2018年,长租公寓在今年还会好吗?

        政策青睐、?#26102;?#35065;挟、需求旺盛的长租公寓行业迎来爆发

        随着楼市调控力度不断加深,以及房地产市场竞争的不断加深,地产开发业务风光不再,因此整个地产行业需要去发掘新的增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对的存量市场。资料显示,目前一线城市房屋的空置率是22%,二线城市是24%,三线城市达到了26%。

        在这样的背景下,盘活整个二手房的存量资产不仅仅是时代的需要,在政治上也是一件正确的事情。

        ?#29575;?#20063;的确如此,在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时,围绕租住房市场的改革政策却不断密集出台。从2015年开始,有关长租公寓的政策红利就不断?#22836;牛?#20986;台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链的发展,并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确的发展方向。

        2015年11月19日,国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,主要内容:公寓首?#25991;?#20837;生活服务业。

        2016年5月17日,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》:?#24066;?#21830;改租,水电气按?#29992;?#26631;准;?#24066;?#20303;房改造为租赁房。

        2018年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多?#26234;?#36947;增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支?#24535;用?#31199;住需求。

        从需求端看,传统的租房市场痛点十分明显。具体来说,传统的租房模式,从本质上看,是租户找房子、房东找房客,相当于C2C模式。在这样的模式之下,缺点十分明显。一方面,租户与房东在信息存在着地位上的不平等,因此租户常常会被房东“各种坑?#34180;?#21478;一方面,租户要实地寻找地点?#22270;?#26684;?#23454;?#30340;房源,还可能面临房东提前解约的?#36864;?#26102;提价的风险。从房东的角度看,房东也面临租户随时走人,导致房屋出现长时间空置的风险。

        而这种互联网长租公寓的出现,则将租房这种零售式、碎片化的交易变成了一件集中式的生意。对于租客来说,不仅仅在价格?#32454;?#21152;?#35813;鰨?#23621;住条件相比以往也更加优渥,更重要的是不用再考虑房东要提前解约的风险。而对房东来说,交给专业的长租公寓打理也避免了房屋的空置成本与维护费用,轻轻松松获得稳定的?#25214;妗?/p>

        政策上的积极响应加上需求端旺盛,长租公寓自推出之日就一?#21271;?#32622;于风口浪尖的地位。对金钱有着高度敏?#34892;?#30340;?#26102;?#33258;然也不?#25103;?#36807;这片有着极大需求的市场。?#35789;?#26159;在2018年,也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多?#31227;?#19994;顺利拿到大额融资。

        虽然?#26102;?#30340;到来给了长租公寓的蓬勃发展提供了旺盛的动力,但风险投资的代价也是极为昂贵,一些长租公寓拿?#35282;?#20197;后,为了迎合?#26102;荊?#19968;昧的扩大规模,最终运营、财务管理的能力没有匹配上,为日的行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

        互联网思维之下,规模经济所带来的恶果

        据不完全统计,2018年就有8家长租公寓阵亡。其中,雷军旗下顺为?#26102;就?#36164;的长租公寓“寓见”也难逃爆仓的命运。?#35789;?#26159;在行业快速发展的时期,也免不了要淘汰一大批没有竞争力的企业。那么,这些被淘汰的长租公寓企业问题在在?#27169;?/p>

        首先,如今长租公寓所面临的种种问题,都是盲目迷信互联网思维所带来的恶果。

        可?#36816;担?#20114;联网扩张思维的简单?#30452;?#23548;致行业乱象频发。互联网思维的精髓是什么?其中最重要的一条就是边际成本递减。于是我们可以看到,O2O时期的千团大战到近两年的共享单车彩虹大战,无一不是这种思维的极致体现。不过对于长租公寓这种涉及到民生的产品来?#31561;?#35201;十分谨慎。主要?#20174;?#20197;下两个因素。

        第一:长租公寓领域刚刚兴起,尚?#35789;迪直?#21457;,然而与此同时出租房装修不环保、甲醛超标、隐?#21483;?#38706;等问题影响了人们切切实实的真实生活。装修材料的甲醛超标、租房贷等问题不仅违反相关政策要求,更重要的是对用户的身体健康造成了威胁,这对企业品牌造成了巨大的危害。在涉及民生问题的产品上,曝光之后对企业品牌带来的伤害,往往在很长一段时间内难以弥补。这对于才刚刚起步的长租公寓市场来说,无疑是巨大的伤害。

        在?#25345;?#29305;定条件与环境中,“规模经济”并不适合所?#34892;?#19994;,还需要具体问题具体分析。因此,对于长租公寓来说,发展初期,有着这样或者那样的问题很正常,但对于一些涉及到民生、健康的问题来说,犯错的机会只有一次。

        第二:相比较于纯互联网产品,长租公寓的门槛很高,尽管国内的长租公寓项目普遍为轻资产?#38382;劍?#36890;过与房源业主签署10——20年不等的租约,经过改造和运营提升租金,赚取差价。但?#29575;?#19978;,相对于物业的成本、房屋拓展成本、装修改造成本等巨大的支出来说,微薄的租金无异于杯水车?#20581;?/p>

        在这样重资产的运营模式下,决定了长租公寓企业如果不能保持良好、健康的现金流,那么越扩张风险就越大。正是出于快速扩张,跑马圈地,抢占房源的需求。一些长租公寓企业急于回笼资金,快速做大,一边向业主?#20449;?#20197;更高的资金拿到房源,一边向租客推销“信用租房服务?#20445;?#29992;免押金、按月付等方式诱惑租客接受更高的租金。但私下里?#35789;?#32473;租客在P2P网贷平台办理一年期甚至更长时间的消费贷,而长租公寓则一次?#38405;?#21040;一年的租金,继续开发扩张。这一扩张策略之下,许多只想短租的租客却莫名其妙的背上了一笔长期的消费贷。

        据了解,自2017年以来,已经有十余家长租公寓企业宣布倒闭,而倒闭的企业中,也多是滥用金融杠杆进行盲目扩张而最终资金链断裂。因此,对长租公寓企业来说,迷信互联网经济的下场只能是规模越大,亏得越多。

        轻资产模式为主,精细化、差异化的运营或是突围方向

        在过去一段时间,不问盈利、先抢房?#35789;?#24456;多长租公寓领域玩家的选择。但盈利问题牵扯到企业的生存,熬得住的就坚持到了现在,熬不住的,就是能走向死亡。

        相比较于简单、?#30452;?#30340;互联网思维,长租公寓的经营更像是一个走在钢?#21487;?#19978;的舞者,需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢,逐渐就会被市场边缘化。跑得快,容易摔大跟头,长租公寓更加考虑管理者的运营能力。

        面对行业负面新闻的不断,这时就必须要能出现能够引领行业标准,做出一些差异化改变的长租公寓企业,才能彻?#30528;?#36716;一直以来长租公寓的负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来,不?#37327;?#20197;考虑以下两个方面。

        首先,彻?#36164;迪智?#36164;产化运营。目前大多数长租公寓的商?#30340;?#24335;是先把未来十年房屋的租金?#25214;?#26435;一次性打包给房东,然后对房屋进行装修、改造升级,并提供一些增殖服务,通过这些溢价来收取比市场价稍高的房租,以此实现盈利。

        在这样的商?#30340;?#24335;下,仍然需要大量的现金来?#23637;?#25151;源,并没有真正做到互联网“轻资产”运营的模式。互联网江湖(VIPIT1)团队认为,长租公寓不妨采取轻资产的方式运营,从“二房东?#21271;?#25104;真正的运营方。?#28909;紓?#38271;租公寓与房东签订托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费的模式。在这样的模式下,长租公寓既不用耗费更多的现金流?#23637;?#25151;源,房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置的损失,躺着赚钱就行。如此一来,整个行业生态或许会更健康。

        其次,还是要明白长租公寓的核心竞争力究竟是什么?长租公寓的优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租?#20445;?#30424;活整个房地产市场,就必须打造一个符合租客预期,甚至超出租客预期的家。

        面对消费升级的浪?#20445;?#31199;客在居住上也越来?#38454;?#27714;智能化、差异化的租住产品,这就要求长租公寓经营者在产品设计?#22836;?#21153;上要多下功夫,做好差异化运营、积极挖掘公寓的产品特色。

        ?#30830;?#35828;,在客厅、?#20801;?#25259;上地?#28023;?#22681;上挂上一些世界名画,?#24067;?#25972;个房屋都变得高大上,而且这些东西每个花费不超过百元,这根抢购房?#27492;?#25903;付的溢价?#32469;?#26469;,简直是是九牛一毛。与此同时,长租公寓必须提高改造与验收标准,装修之后也需检查甲醛含量,?#21019;?#26631;准不予出租。通过?#32454;?#30340;验收以减少违规或者安全?#24405;?#30340;发生。

        正如千团大战之中的美团一样,?#21271;?#20154;都在烧钱,抢占市场时,美团手握巨资,却在研究每个客户的哪些渠道,消费?#38382;?#24590;么样,渠道引流性价?#20173;?#20040;样,把消费者放在第一位,控制好自己的现金流,等别人把钱烧没了,再进场收?#23433;?#23616;。所以,有时先?#29575;?#24182;不见得就强,反而往往成了先烈。

        所以,在笔者看来,2019年的长租公寓还会是一个洗牌的过程,现金流良好、服务优良公司会收获越来越多的口碑,而前期盲目?#23637;?#25151;源、资金链一直紧张的公司则很有可能为他人做嫁衣裳,竹篮打水一场空,最终被前者?#23637;骸?/p>

        科技自媒体刘志刚,订阅?#29275;?#20114;联网江湖,微信?#29275;?3124791216,转载保留作者版权信息,违者必究。

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